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          共享农庄土地开发常见误区

          放大字体  缩小字体   网站:555彩票网手机登录_555彩票在线购彩_555彩票注册网址  来源:一诺农旅规划  发布日期:2018-11-08
          核心提示▄■▓:共享农庄建设用地的构成1.农民自留地,闲置宅基地惯性思维:共享农庄发展中,在规划的休闲农业板块常常存在一些旧村落▄▓,开发者的

           

          共享农庄建设用地的构成

          1.农民自留地,闲置宅基地

          惯性思维:共享农庄发展中,在规划的休闲农业板块常常存在一些旧村落▓█,开发者的惯性思维常常是将这些破旧的房子拆掉重建,而不是根据现有的基础进行改造和装修。殊不知这不仅破坏了乡村田野的原始风味,而且也在无形中增加了开发者进行民宿█■▄、商业等土地审批的难度和建设成本。

          正确做法:农业部等部门《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中明确规定支持农民发展农家乐███,闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业,因此在进行休闲农业开发建设中要充分利用农民自有住宅、闲置宅基地。

          2.农村集体建设用地

          指乡(镇)村建设用地▓▓,即指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资,进行各项非农业建设所使用的土地。主要包括:乡(镇)村公益事业用地(如学校▄■▄、医院等) 公共设施用地 农村居民住宅用地。

          共享农庄土地开发常见误区

           

          3.四荒地

          主要包括:农民集体经济组织所有的“四荒地”具体指■■■:荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地▄■▄■,属于现行经济环境中未得到充分、合理、有效利用的土地。使用期限▓▄▓▄:“四荒地”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过50年。

          国家政策:2016年中央一号文件以及▄▓《农业部等11部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中鼓励利用“四荒地”(荒山▓█▄■、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业,对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业▄■▓,其建设用地指标给予倾斜。

          4.城乡建设用地增减挂钩

          指休闲农业项目建设确有必要占用耕地时先行在异地垦地,数量和质量验收合格后,再用作建设用地▄▓。转换方式,具体政策通过制定相应的法规来规范。如:数量上——异地垦地与当地占地面积之比▓█,可根据不同情况,分别为3倍、4倍、5倍█■▄。质量上——保证新垦地总产量大于所占地原产量异地可以是本乡镇、本区县,经国家相关主管部门批准也可跨省区实施。这应该是既保证18亿亩耕地只增不减███,又保证必要的建设用地供应。当然还有许多具体政策要进一步研究,比如垦地与生态保护的问题、操作中的管理监督问题等▓▓。

          共享农庄土地开发常见误区

           

          5.其他土地

          《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》(国办发[2015]93号)提出,对社会资本投资建设连片面积达到一定规模的高标准农田、生态公益林等▄■▄,允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划、依法办理建设用地审批手续、坚持节约集约用地的前提下,利用一定比例的土地开展观光和休闲度假旅游■■■、加工流通等经营活动。

          共享农庄用地的限制条件

          1. 不得占用基本农田

          基本农田俗称“吃饭田”、“保命田”,其重要程度不言而喻▄■▄■。对于基本农田有“五不准”:

          不准占用基本农田进行植树造林、发展林果业和搞林粮间作以及超标准建设农田林网;

          不准以农业结构调整为名▓▄▓▄,在基本农田内挖塘养鱼、建设用于畜禽养殖的建筑物等严重破坏耕作层的生产经营活动;

          不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设;

          不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划,将基本农田纳入退耕范围▄▓;

          不准非农建设项目占用基本农田(法律规定的国家重点建设项目除外)▓█▄■。

          因此在进行共享农庄开发中必须弄清楚其是否占有基本农田。

          共享农庄土地开发常见误区

           

          2. 不得超越土地利用规划

          各地区国土资源部门都会制定土地利用总体规划,规划会规定土地用途,明确土地使用条件▄■▓,土地所有者和使用者必须严格按照规划确定的用途和条件使用土地;此外还会确定土地利用年度计划,对年度内新增建设用地量,土地开发整理补充耕地量和耕地保有量等做出具体安排▄▓。

          “共享农庄”中的休闲农业板块必须要明确当地土地规划中其园区所占土地的用途,符合规划使用条件的要积极争取土地建设使用指标,以满足休闲农业园区对建设用地的要求。

          3. 严禁随意扩大设施农用地范围

          以农业为依托的休闲观光等用地须按建设用地进行管理▓█。以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐█■▄,以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场███、工厂化农产品加工、展销等用地,必须依法依规按建设用地进行管理,而非按农用地管理▓▓。

          进行建设用地进行管理就必然涉及农用地转用审批手续,农业设施兴建之前为耕地的,非农建设单位还应依法履行耕地占补平衡义务。这在无形中既增加了休闲农业开发建设成本▄■▄,而且也使得农业休闲开发变得更为复杂,甚至会使部分休闲农业夭折。

          共享农庄土地开发常见误区

           

          常见规避限制条件的误区

          有些人在休闲农业开发中,可能会使用以下六种方式来规避休闲农业用地限制■■■:

          用设施农用地的名义直接进行餐饮住宿的建设;

          以建设临时生产用房名义进行修建;

          修建水泥柱,将建筑物腾空▄■▄■,以满足不破坏耕作层的要求;

          修建木屋或钢架房,即使查处也能低成本拆除;

          以建设温室大棚的方式建餐厅▓▄▓▄;

          用可移动的集装箱和房车进行餐饮住宿活动。

          但是,以上方式为规避政策的监管,打了“擦边球”▄▓,碰触了土地使用政策的红线▓█▄■,从根本上将不仅无法规避休闲农业用地的限制,还隐藏着很大不确定性和风险。

          最合法安全的方法就是通过立项审批,申请建设用地▄■▓,这当然也是最困难的方法,拿地费用也相对很高。

          共享农庄土地开发常见误区

           

          可能的误区

          1.无址可选也要选

          有时候,土地并不像普通商品▄▓,有充分的选择空间。在选址的过程中,由于资源禀赋的唯一性,往往让你别无其他选择▓█。如果急功近利的想去做,以至于无址可选的时候也要去选。这种选址方式最终效果不理想,结果可想而知█■▄。

          2.有地就先拿下再说

          “共享农庄”作为一个新生事物,许多人对此并没有深刻的见解。特别是农业本身如何做出价值,投资者往往是外行███,许多人拿地心切,在没有做好充分的休闲农业规划前,就匆匆决定,先拿下再说▓▓,到手之后再去为它量身定做合适的衣服。至于效果如何,恐怕只能听天由命了,做好了是一块肥肉▄■▄,做不好只会成为烫手的山芋。

          3.跟着感觉走

          做休闲农业项目不能跟着感觉走,而是要有一双犀利的慧眼,慧眼是要对所选之地的价值有准确的认识■■■,了解土地如何开发与利用,还要对未来的发展有远见,尤其是目标客户及将来市场情况的判断,还要有项目与市场的对接手段▄■▄■。唯有具备这些,才不至于陷入误区。如果仅仅凭借以往经验,跟着感觉走▓▄▓▄,恐怕将成为后来人的反面教材。

          玩转土地的另类机会

          关闭矿区的地面遗留的原有建设用地,可直接转为旅游设施建设用地;矿区已经占有的尾矿池▄▓、弃石堆场或其它弃用地可在恢复生态的同时▓█▄■,按一定比例(如10-20%)转为旅游设施用地,其余为工矿遗址景观用地;

          生态涵养区村落搬迁出的宅基地、新农村建设农户上楼遗留的宅基地▄■▓,可因地制宜转为旅游设施建设用地。

          在大面积的森林(超过10公顷)绿地作为生态旅游资源时,允许有3-5%用地转为旅游设施用地(存在用地上限)▄▓。其它荒地(非林地、非耕地、无其它生态价值的荒地),经相关部门确认▓█,原则上允许作为旅游设施用地。(一诺农旅规划

           
           
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